Comprar una casa o departamento en México como extranjero es totalmente posible, y con la información adecuada, puede ser un proceso seguro y sin complicaciones. Este artículo está pensado para ayudarte a evitar errores comunes y tomar decisiones informadas si estás considerando invertir, mudarte o retirarte en México, especialmente en la codiciada región de la Riviera Maya.
✅ ¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en México?
Sí. Los extranjeros pueden adquirir legalmente bienes inmuebles en México. Existen dos opciones principales para comprar una propiedad dentro de la zona restringida (50 km de las costas o 100 km de las fronteras), como en el caso de la Riviera Maya:
- A través de un fideicomiso bancario.
- Mediante la constitución de una empresa mexicana.
Ambas opciones son legales, seguras y permiten a los extranjeros invertir en propiedades en zonas estratégicas como Playa del Carmen, Tulum, Cancún o Puerto Morelos. La elección dependerá de tu objetivo como comprador: uso personal o inversión comercial a gran escala.
💼 ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario y cuándo es obligatorio?
Un fideicomiso inmobiliario es un contrato legal en el que un banco mexicano actúa como fiduciario de la propiedad en nombre del comprador extranjero. Aunque el banco es el titular legal, el comprador tiene todos los derechos de uso, renta, remodelación, venta y herencia.
Este fideicomiso es obligatorio para propiedades dentro de la zona restringida. Si la propiedad está fuera de esa zona, el extranjero puede comprar directamente a su nombre sin necesidad de fideicomiso.
Beneficios del fideicomiso:
- Protege tus derechos como propietario.
- Puede durar hasta 50 años y se renueva indefinidamente.
- Agiliza la herencia si está bien estructurado.
🏢 Comprar a través de una empresa mexicana
Otra opción legal para que un extranjero compre propiedad en México, incluso dentro de la zona restringida, es mediante la constitución de una persona moral (empresa) mexicana. Esta opción es común entre inversionistas que planean desarrollar, construir o rentar a largo plazo.
Ventajas:
- Permite adquirir propiedades sin fideicomiso, incluso en zona restringida.
- Posibilidad de deducir gastos y generar ingresos legalmente.
- Más flexibilidad para compras múltiples y hacer otros negocios en México.
Desventajas:
- Implica trámites fiscales y contables recurrentes.
- La empresa debe tener fines comerciales.
- Es obligatorio contratar un contador para presentar declaraciones periódicas ante el SAT.
Costos estimados de esta opción:
- Constitución de empresa: $1,000 a $2,500 USD (honorarios y trámites).
- Contabilidad mensual: $150 a $250 USD dependiendo del volumen de operaciones.
- Obligaciones fiscales: declaraciones mensuales y anuales.
Comparativa rápida entre fideicomiso y empresa mexicana:
| Característica | Fideicomiso bancario | Empresa mexicana |
|---|---|---|
| ¿Zona restringida? | Sí, permite comprar | Sí, permite comprar |
| ¿Propiedad personal directa? | El banco es fiduciario y tu el beneficiario. | La empresa es la titular y tu el dueño de la empresa. |
| Uso recomendado | Uso personal, inversión única | Proyectos comerciales o múltiples compras |
| Costo inicial | Bajo | Moderado |
| Costos anuales | $550–$800 USD | $1,800 – $3,000 USD (contabilidad) |
| Obligaciones fiscales | Básicas (predial, ISR por renta) | Avanzadas (declaraciones mensuales y anuales) + Obligaciones básicas |
🛡️ Por qué contratar un abogado inmobiliario es clave
Contar con un abogado especializado en transacciones inmobiliarias en México te protege de fraudes, documentos apócrifos, vicios legales o promesas incumplidas. Un abogado revisará:
- El título de propiedad y su legalidad
- Que no existan gravámenes ni adeudos
- El contrato de promesa de compraventa
- El fideicomiso y sus términos
- Que el desarrollador no establezca cláusulas abusivas
- Todos los pasos notariales y registrales
En la Riviera Maya, donde el mercado inmobiliario es muy activo, contar con asesoría legal es una inversión en tu tranquilidad.
💳 Servicios de escrow: seguridad en el manejo del dinero
El servicio de escrow o cuenta de resguardo es una opción recomendada para transacciones inmobiliarias internacionales. El dinero se deposita en una cuenta segura, administrada por un tercero (empresa escrow), y sólo se libera al vendedor cuando se cumplen las condiciones del contrato.
Ventajas:
- Protege al comprador de transferencias prematuras.
- Aporta transparencia al proceso.
- Es ideal si el comprador está fuera de México.
- Costo de 1500 USD aproximadamente
🔍 Requisitos básicos para comprar en México como extranjero
No necesitas contar con un permiso de residencia para comprar una propiedad en México. Incluso como turista puedes realizar la operación de compra sin limitaciones legales.
- Pasaporte vigente
- Permiso de la SRE (solo si compras con fideicomiso)
- Cuenta bancaria en México o internacional
- Poder notarial, si firmas a distancia
No necesitas residencia para comprar. Puedes adquirir propiedad incluso siendo turista.
⚖️ Fundamento legal para que un extranjero compre sin residencia ni RFC en México:
Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y disposiciones del SAT: Aunque el RFC (Número de identificación fiscal) es requerido para firmar la escritura y cumplir obligaciones fiscales, no es necesario para iniciar la compra. El notario puede gestionar el trámite del RFC si el extranjero lo solicita. Sin embargo, el SAT asigna un RFC genérico a extranjeros por operaciones inmobiliarias sin necesidad de residencia.
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos – Artículo 27: Este artículo permite a extranjeros adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida directamente, y dentro de la zona restringida a través de un fideicomiso autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).
🔹 No menciona como requisito tener residencia temporal o permanente.
Ley de Inversión Extranjera – Artículos 10 y 11: Estos artículos establecen que los extranjeros pueden adquirir bienes inmuebles en territorio mexicano, cumpliendo con las formas legales (fideicomiso o a través de una empresa mexicana) sin exigir condición migratoria específica.
⚖️ El rol del notario público en México
El notario es una figura clave. A diferencia de otros países, en México tiene autoridad legal para:
- Revisar y autenticar documentos
- Verificar el estado legal del inmueble
- Calcular impuestos
- Redactar y firmar la escritura
- Registrar la propiedad ante el Registro Público
💸 Impuestos y costos que debes prever
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): 1.5% a 2.5%
- Gastos notariales y registrales: 4% a 7%
- Costo anual del fideicomiso: $500 a $1,000 USD
- Predial anual: $100 a $300 USD según el municipio
- Honorarios legales y escrow (según proveedor)
📖 Paso a paso para comprar sin errores ni sorpresas
- Define tu objetivo y presupuesto.
- Elige un agente inmobiliario con experiencia en transacciones inmobiliarias entre extranjeros y mexicanos.
- Selecciona tu propiedad.
- Contrata un abogado especializado.
- Negocia y firma contrato de promesa.
- Abre tu fideicomiso (si aplica) y cuenta escrow.
- El notario revisa y valida la transacción.
- Se firma la escritura y se registra la propiedad en el registro público de la propiedad y el comercio.
- Exigir al vendedor de la propiedad la emisión del CFDI (Comprobante fiscal que ampara la compra-venta) y pedir que te la envíe.
📅 Conclusión: Comprar en México sin errores ni sorpresas
Comprar una propiedad en México siendo extranjero es una oportunidad real y segura cuando se siguen los pasos correctos. La Riviera Maya, en particular, ofrece condiciones ideales para vivir, invertir o retirarse.
Al contratar un abogado inmobiliario y utilizar servicios de escrow, minimizas riesgos y blindas tu inversión. Con la guía adecuada y asesoramiento profesional, puedes convertir tu sueño mexicano en una realidad sin sorpresas.
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En Maiom Real Estate, hemos ayudado a decenas de extranjeros a invertir con confianza en México. Nuestro equipo legal y comercial te acompaña en cada paso, desde la selección de la propiedad ideal hasta la firma final.
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